أحكام السرقفلية

س584: هل يجوز للمستأجر الذي استأجر محلاً للتجارة أو للحرفة لمدة معيّنة أن يمتنع بعد انقضاء مدة الإجارة من تخلية المحل، فيما إذا امتنع المالك من تجديد الإجارة، ويطالب بحق السرقفلية؟ وهل يجوز له ادعاء حق العمل والحرفة في العين المستأجرة، مع ملاحظة أنه ليس له حق نقل العين المستأجرة الى الغير؟
ج: ليس للمستأجر بعد انقضاء مدة الإجارة الإستمرار على تصرّف العين والإمتناع من تسليمها الى مالكها، ولكن إن كان حق السرقفلية قد انتقل إليه من المالك، أو كان المحل ممّا يكون لمستأجره فيه ذلك الحق قانوناً، فيجوز له حينئذ أن يطالب المالك بعوض حق السرقفلية.

س585: إستأجرت محلاً تجارياً ودفعت لمالكه مبلغاً من المال إزاء الحصول على السرقفلية، وقد أنفقت الكثير من الأموال على هذا المحل لمد سلك الكهرباء وتبليط الأرض وغير ذلك، ودفعت مبلغاً للحصول على رخصة العمل، وبعد مضيّ أكثر من عشر سنوات طالبني ورثة المالك باسترداد المحل، فهل يجب عليّ إجابتهم بتخلية المحل لهم؟ وعلى فرض وجوب التخلية، فهل يجوز لي أن أطالبهم بما أنفقت من الأموال على ذلك المحل؟ وهل يحق لي أن أطالبهم بعوض السرقفلية بالقيمة الفعلية؟
ج: وجوب تجديد الإجارة على المالك، أو جواز مطالبته للتخلية ولزوم إجابتها، وكذا ضمان الأموال المصروفة على المحل الإستيجاري، تابع للقوانين الجارية في البلد، أو للشرائط المذكورة في عقد الإجارة بين المؤجر والمستأجر. وأما سرقفلية المحل فإن كانت قد انتقلت الى المستأجر من المالك بوجه شرعي، أو كانت ثابتة له بمقتضى القانون، فله حق المطالبة بها بالقيمة الفعلية.

س586: آجر المالك إحدى الشركات بناية من دون أن يأخذ من المستأجر شيئاً إزاء السرقفلية، فهل يجب عليه عند إخلاء المستأجر للبناية دفع مبلغ مقابل السرقفلية؟ وإذا باع المؤجّر هذه البناية من المستأجر، فهل عليه كسر مبلغ من الثمن كعوض عن حق السرقفلية له؟
ج: ما لم تكن سرقفلية المحل للمستأجر بوجه مشروع من شراء أو صلح أو شرط ضمن العقد اللازم، أو قانون ينص على ذلك له، فليس له أن يطالب المالك بشيء في مقابل ذلك، ولا كسر مبلغ من الثمن كعوض عن سرقفلية المحل فيما لو اشتراه من المالك.

س587: إشترى أبي عدة محلات تجارية لثلاثة من أولاده، وقد سجل أسنادها عند شرائها بأسمائهم فهي الآن لهؤلاء الثلاثة شرعاً وقانوناً، وكانت هذه المحلات تحت تصرّف الوالد قبل وفاته يشتغل فيها بالكسب والتجارة، فهل سرقفلية هذه المحلات تكون لمالكيها الثلاثة فقط، أم هي مستقلة عن الملك وتكون إرثاً لجميع الورثة؟
ج: سرقفلية المحل تابعة لملكه وتختص بمالكه، ما لم تنتقل من مالكها الى شخص آخر بطريق شرعي؛ فما لم يحرز ثبوت سرقفلية المحلات للمورّث لا حق فيها لسائر الورثة.

س588: إذا دفع المستأجر الى المالك حين إجارة المحل مبلغاً بعنوان السرقفلية، فهل على المالك إعادة قدر هذا المبلغ فقط الى المستأجر، فيما إذا بادر الى تخلية المحل لسبب من الأسباب، أم يجب عليه دفع قيمة السرقفلية بسعر يوم تخلية المحل؟
ج: إذا كان للمستأجر حق سرقفلية المحل شرعاً، فله المطالبة بالقيمة الفعلية للسرقفلية حسب السعر العادل في ذلك اليوم، ويجب على المالك دفع القيمة الفعلية إليه. وأما إذا كان قد أودع عند المالك مبلغاً على أن يسترجعه عند رفع اليد عن المحل، ففي هذه الصورة يحق له فقط المطالبة بما يعادل ذلك المبلغ الذي دفعه الى المالك عند استئجار المحل.

س589: إستأجرت محلاً من مالكه من دون أن أدفع إليه شيئاً إزاء سرقفليته، لأنها لم تكن آنذاك متعارفة في مدينتنا، وحالياً توفي المؤجّر وصار المحل ملكاً لأحد أبنائه، فطالبني بتخليته، وقد قمت خلال مدة الإجارة ببعض الأعمال فيه من قبيل: تمديد الكهرباء والتلفون وتبديل الباب والصيانة، ولي على الناس ديون من التعامل معهم في هذا المحل، فهل يجب عليّ إجابة المالك الفعلي بتخلية المحل وتسليمه إليه من دون استحقاق شيء؟ ولو كان لي حق فما هو مقداره؟
ج: ليس لك التصرّف في المحل بعد انقضاء مدة الإجارة السابقة، والإمتناع من تسليمه الى المالك الفعلي من دون تجديد الإجارة منه، ولكن وجوب استجابة المالك الفعلي لطلب تجديد الإجارة، أو جواز مطالبته بتخلية المحل ولزوم الإجابة عليها، تابع للقوانين السائدة أو للشروط ضمن العقد. وأما المطالبة بشيء عند تخلية المحل إزاء سرقفليته، فبعد فرض أنّ عُرف المنطقة حين انعقاد الإجارة السابقة لم يكن على ثبوت حق السرقفلية للمستأجر، ولم ينتقل حق سرقفلية المحل من المالك إليك، ليس لك في إجابة المالك الفعلي بتخلية المحل وتسليمه إليه المطالبة منه بشيء بالنسبة الى السرقفلية، إلاّ إذا كان هناك قانون مصوّب من مجلس الشورى الإسلامي ومؤيد من مجلس صيانة الدستور يجوّز لك المطالبة بشيء إزاء تخلية المحل للمالك. وأما بالنسبة الى تمديد الكهرباء والتلفون وغير ذلك مما قمت به على نفقتك فهو ملك لك، إلاّ ما يقضي العرف أو القانون السائد بتبعيته للملك مجاناً، أو مع ضمان المالك لنفقاته.

س590: (1) استُؤجر مكان لمدة عشرين سنة بشكل متواصل كمحل للعمل، فهل يحق للمستأجر خلال مدة الإجارة، أو بعد انقضائها، أن ينقل حق سرقفليته الى مستأجر آخر بإجازة وقرار من المحكمة، مع دفع ضرائب السرقفلية ورعاية جميع الأمور القانونية؟
(2) وإذا نقل سرقفليته الى مستأجر آخر بشكل رسمي، مع رعاية جميع الضوابط القانونية، فهل يحق للمالك بسبب عدم قبوله لذلك أن يطلب من المستأجر الثاني إخلاء المكان؟
ج: إذا كان حق السرقفلية قد انتقل إليه من المالك أو كان قد استحقه بناءاً على القانون السائد الذي يجوز له شرعاً اتّباعه، وكان مجازاً في بيعه وكذا في إجارة المحل من شخص آخر، أو رأت المحكمة الصالحة وفقاً للقانون اللازم اتّباعه هذا الحق له فأجازت له ذلك، فلا بأس فيما فعله؛ ويجب على المالك تسليمه والموافقة عليه، وإلاّ كانت جميع تصرّفاته المذكورة فضولية موقوفة على إجازة المالك، فلو لم يجز نقل السرقفلية وإجارة المحل كان له المطالبة بتخلية المحل.

س591: صالحني مورّثي على كل ما يملكه من الأعيان والحقوق من سهمه في الفندق وأثاثه، فهل هذه المصالحة تشمل حق السرقفلية لذلك الفندق أم لا؟
ج: إذا كان له حق سرقفلية الفندق أيضاً وكانت المصالحة على جميع ما كان يملكه من أعيان وحقوق في الفندق، بلا استثناء شيء منها، كان حق سرقفلية المحل داخلاً أيضاً في هذا الصلح.

س592: إستأجر رجل مكاناً بشرط تخلية المحل عند مطالبة المالك، وبعد انقضاء مدة الإجارة أخذ المستأجر يطالب بالسرقفلية بعد أن طالبه المالك بالإخلاء، فهل يجب على المالك دفعها إليه أم لا؟
ج: لو كان عُرف البلد على انتقال سرقفلية المحل بإجارته الى المستأجر، أو كانت الإجارة قد وقعت في تاريخ متأخر عن القانون السائد الذي ينص على كون سرقفلية محل العمل لمستأجره، كان إطلاق عقد الإجارة منهما مع التفاتهما حين العقد الى عُرف البلد، أو الى ذاك القانون في قوة الإشتراط الضمني بإعطاء حق السرقفلية للمستأجر، فيكون للمستأجر مطالبة المالك بعوض سرقفلية المحل إذا طلب منه التخلية، وإلاّ فليس له المطالبة بشيء في ذلك.

س593: بعت سرقفلية المحل الذي آجرته من رجل منه بمبلغ معيّن، وقد دفع إليّ مقابل ذلك صكاً (شيكاً)، ولكني لم أقدر على نقده لعدم وجود رصيد له في حسابه المصرفي، والمحل لا زال في يد المستأجر، ويدّعي هو أنه مالك لسرقفلية المحل، مع أنني لم أستلم منه الى الآن ثمن السرقفلية، فهل تكون له سرقفلية المحل أم أنّ معاملة السرقفلية باطلة من أجل عدم حصولي على ثمنها؟
ج: مجرّد عدم وجود رصيد في حساب صاحب الصك الذي دفعه مقابل السرقفلية لا يوجب بطلان بيع السرقفلية، بعدما تحقق على الوجه الصحيح، بل تكون السرقفلية للمشتري، ويحق للبايع المؤجّر مطالبته بمبلغ الصك.

س594: إذا كان للمستأجر حق المطالبة بعوض السرقفلية عند تخلية المحل، ولكن المالك يمتنع من ذلك، خلافاً لما هو المتداول عرفاً وقانوناً، فما هو حكم بقاء المستأجر في الملك بدون رضى المالك الى أن يستلم منه عوض السرقفلية؟ وعلى فرض عدم جواز البقاء وكونه من المستأجر غصباً للمحل، فهل تكون الأموال التي يكتسبها في هذا المحل حلالاً شرعاً؟
ج: مجرّد استحقاق المطالبة بعوض السرقفلية عند تخلية المحل لا يكفي لجواز الإستمرار على تصرّف المحل بعد انتهاء مدة الإجارة، ما لم يكن منهما اشتراط تخلية المحل بدفع عوض السرقفلية الى المستأجر؛ وعلى كل حال فالدخل الحاصل من التكسّب في ذلك المحل حلال شرعاً.

س595: إستأجر شخص محلاً بمبلغ معيّن كأجرة، ودفع مبلغاً آخر إزاء السرقفلية، ثم إنّ المالك بدأ في زيادة الإجارة تدريجاً، الى أن وصلت الى ضعفي الأجرة الأولية. وفي الوقت الحاضر، يريد المستأجر أن يتخلّى عن المحل لمستأجر آخر بسرقفلية أكثر، إلاّ أنّ المالك يطالب بنسبة خمسة عشر في المئة من قيمة السرقفلية، ويريد أيضاً زيادة مال الإجارة الى عشرة أضعاف شهرياً، مع أنّ المحلات المجاورة للمحل المذكور استُؤجرت بمبالغ أقل من ذلك، فهل يحق للمالك شرعاً وقانوناً المطالبة بالنسبة المذكورة وبزيادة الإجارة الى ذلك الحد؟
ج: بعدما كانت سرقفلية المحل للمستأجر وجاز له نقلها الى مَن أراد، فلا يحق للمالك المطالبة بشيء مما يأخذه المستأجر من عوض السرقفلية. وأما بالنسبة لمال الإجارة، فيكون تعيين مقدارها الى المالك والمستأجر حين تجديد عقد الإجارة.

س596: لو استأجر شخص محلاً ودفع بالإضافة الى الإجارة الشهرية مبلغاً بعنوان السرقفلية، واشترط أن يدفع إليه المؤجّر مبلغ السرقفلية عند إخلاء المحل حسب القيمة الفعلية، وإلاّ فيحق للمستأجر أن يبيع السرقفلية من شخص آخر ويتخلّى هو عن المحل للمشتري، فهل يصح هذا الشرط ويجب على المؤجّر الوفاء به، إما بدفع القيمة الفعلية الى المستأجر أو الرضى بتسليم المحل الى الغير؟
ج: لا بأس باشتراط ما ذُكر ضمن عقد الإجارة، ويجب على المؤجّر الوفاء به؛ وليس له الإعتراض على بيع السرقفلية من شخص آخر وتسليم المحل إليه فيما إذا لم يرضَ هو بشراء السرقفلية من المستأجر.

س597: إشترينا منزلاً فيه محل تجاري كان في إجارة الغير، وكان المالك قد باع سرقفليته من المستأجر، ثم إنّ هذا المستأجر باع حقه من مستأجر آخر، فهل علينا أن ندفع الى المستأجر الأخير شيئاً إزاء سرقفلية المحل عند مطالبتنا له بتخلية المحل بعد انقضاء مدة الإجارة، أم أنه يجب على المالك السابق أو المستأجر السابق لأنهما اللذان قبضا ثمن السرقفلية؟
ج: بعدما استحق المستأجر الأخير سرقفلية المحل بوجه شرعي، فيكون على مَن يشتري منه فعلاً هذه السرقفلية دفع عوضها إليه. وأما المالك السابق أو المستأجر السابق الذي نقل حق السرقفلية الى المستأجر الأخير بحق، فليس عليهما شيء من ذلك؛ وما أخذه كلٌ منهما من ثمن السرقفلية، إنما كان عوضاً عما باعه من حقه فليس عليهما ردّه الى أحد.